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房产商逾期不办房产证,消费者如何维权?

发布时间:2018-02-01

【导读】

 

房屋所有权证是由房产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。现实之中,经常出现房地产开发商办证逾期的情形,买卖双方往往会因逾期原因、责任主体及违约责任等方面产生纠纷。

 

根据《合同法》和《房地产管理法》,商品房买卖合同中的出卖人应当协助买受人办理产权证书。如果买受人不能如期取得房产证,不仅会造成房屋权属关系不明影响买受人的处分权,而且影响买受人行使转让、抵押、租赁等房地产处分权利。因此,当房地产商拒绝协助办理房产证或逾期拖延办理之时,消费者有权诉至法院维护自己的合法权益。

一、基本案情

 

吉先生与杨先生在2006年2月24日与北京市华佳房地产开发有限公司签订了《北京市房屋预售合同》,购买了一处房屋,合同约定华佳公司应当于2008年2月25日前为其办理房屋产权登记。但华佳公司一再拖延,直至起诉之日时仍未办理。

 

吉先生与杨先生认为,华佳公司的违约行为严重侵犯了其合法权益,故诉至北京市朝阳区人民法院,请求判令被告即刻协助原告办理房产证并支付迟延办理房屋证的违约金。

 

二、法院裁判

 

经法院审理认为,原告二人与华佳公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方意思真实表示,协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。双方均应按照约定履行协议义务。

 

据此,华佳公司迟延办理房屋所有权证的违约行为可以认定,依损害应获赔偿之法理,判决华佳公司立即办理吉先生与杨先生的房产证明,并承担房屋所有权证迟延办理的违约金。

 

三、案情后续

 

法院判决后,华佳公司拒不履行判决,不为原告办理房产证明。故原告申请法院强制执行,法院通过房屋管理局强制为原告办理了房屋所有权证。
 

四、京徽律师观点

 

关于违约金赔偿问题,最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18、19条规定了逾期办证纠纷的处理规则:

 

第18条,出卖人原因造成办证逾期的,应当承担违约责任。具体责任形式为:

(一)支付约定违约金,按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法确定;

(二)赔偿损失,该责任形式适用于买受人损失数额确定,且合同未约定违约金或约定违约金低于损失的情形;

(三)没有约定违约金或者损失数额难以确定的,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。已付购房款包括买受人支付的首付款和银行按揭贷款。

 

第19条,由于出卖人原因导致办证逾期一年的,买受人可以请求解除合同和要求出卖人承担合同解除后的违约责任。

 

此外,法院判决后被告仍不履行义务的,法律亦有相应惩罚措施:

 

《民事诉讼法》第二百五十一条:在执行中,需要办理有关财产权证照转移手续的,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书,有关单位必须办理。

 

《民事诉讼法》第一百一十四条:有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的,人民法院除责令其履行协助义务外,并可以予以罚款:

(一)有关单位拒绝或者妨碍人民法院调查取证的;

(二)有关单位接到人民法院协助执行通知书后,拒不协助查询、扣押、冻结、划拨、变价财产的;

(三)有关单位接到人民法院协助执行通知书后,拒不协助扣留被执行人的收入、办理有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的;

(四)其他拒绝协助执行的。

人民法院对有前款规定的行为之一的单位,可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款;对仍不履行协助义务的,可以予以拘留;并可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。

 

京徽律师建议:

 

无论出于投资还是自住的目的,买房行为都涉及重大财产权益,因此,一旦发生纠纷应当积极采取法律措施保护自己的合法权益,避免遭受损失或者已经发生的损失持续扩大。

 

诸如此类的案中,房地产开发商商可能存在多处房屋逾期办理房产证的情况。

 

为了增加维权力度,一方面,业主在签订合同时尽可能在商品房预售合同的文本中明确开发商的违约责任;另一方面,同一小区的业主同时遇到开发商迟延办证的情况下,最好联合起来共同维权,既能降低业主的维权成本,又能形成对开发商的最大威慑效果。

 

 

案件胜诉后,开发生拒不履行生效判决的,业主可以向法院申请强制执行,捍卫自己的合法权益,实现办理房屋所有权证和追索违约金的目的。